פסק-דין בתיק ת"א 58964-08

א.         התביעה ובעלי הדין

1.      התובעת הינה חברת ניהול ואחזקה וככזו מועסקת בניהול ואחזקה של מיבנן מגורים ביפו הידוע בשם חצרות יפו (להלן: הפרויקט).

2.      הנתבע 1 (להלן: קלמן) הינו הבעלים או מי שראוי להירשם ככזה לגבי דירה מס' 1202 בפרויקט (להלן: הדירה). בעוד שהנתבע 2 (להלן: רוני) הינו המחזיק ו/או השוכר בדירה.

3.      בין בעלי הדין התגלעה מחלוקת באשר לתשלום דמי הניהול והאחזקה שעל קלמן לשלם לתובעת לגבי התקופה שהחל משנת 2003 ועד כולל שנת 2008.

ב.         עיקרי טענות התובעת

1.      התובעת טוענת כי מכוח האמור בסעיף 6(א)(1) להסכם הניהול שנחתם בין קלמן לחברה ביום 27.3.96 (להלן: ההסכם) התחייב קלמן לשלם לחברה את חלקו היחסי בכלל ההוצאות הכרוכות באחזקת הפרויקט (להלן: הוצאות האחזקה) וזאת על בסיס היחס שבין שטח הדירה לבין השטח המצטבר של כל היחידות בפרויקט ובכלל זה שטחי מרפסות ו/או שטחים משותפים.

2.      התובעת מוסיפה וטוענת כי בנוסף להוצאות האחזקה זכאית התובעת לשכר ניהול בשיעור של 14% מהוצאות האחזקה בתוספת מע"מ (להלן: דמי הניהול).

3.      להלן טוענת התובעת כי תקציב הוצאות האחזקה המשוער בפרויקט בכל זמן רלוונטי ובפרט משנת 2003 עמד ע"ס 8 ש"ח למ"ר בתוספת מע"מ וכי החל מיום 1.1.08 עמד התקציב האמור ע"ס 9.52 ש"ח למ"ר בתוספת מע"מ.

4.      התובעת טוענת כי שטח הדירה ברוטו מסתכם ל- 118.20 מ"ר (להלן: שטח הדירה) בעוד שהשטח הכולל של כלל היחידות בפרויקט הינו 22,565 מ"ר.

5.      ע"פ חישובי התובעת, היה על הנתבעים לשלם יתרת הוצאות אחזקה ודמי ניהול בניכוי התשלומים אשר שילמו (סך 7,800 ש"ח) סך של 81,407 ש"ח כולל הפרשי הצמדה וריבית, וזאת בהתבסס על עלות חודשית בסך 8 ש"ח למ"ר, ולחילופין על בסיס הוצאות הפרויקט בפועל לפי חלקם היחסי של הנתבעים קרי שטח הדירה המחולק לשטח כלל היחידות בפרויקט.

ג.          עיקר טענות הנתבעים

1.      בפתיח כתב הגנתם טענו הנתבעים כי דין התביעה להידחות על הסף בשל מעשה בית דין הנובע מקיומו של פסק דין שניתן בין בעלי הדין ביום 23.12.04 בת.א. 110539/01 (להלן: התביעה הקודמת). בנוסף טענו הנתבעים כי התובעת מושתקת מלטעון לקיומו של חוב כלשהוא כלפיה שכן הנתבעים משלמים לה מאז שנת 2001 סך של 600 ש"ח בחודש וכי סכום זה עמד לנגד עיני בית המשפט במסגרת התביעה הקודמת וחרף זאת - נדחתה תביעת התובעת ונמנעה מלהגיש ערעור על פסק הדין (להלן: טענת ההשתק).

2.      לעיצומו של עניין כפרו הנתבעים בטענות התובעת לגבי שטח הדירה.

3.      הנתבעים הוסיפו וטענו כי ההסכם הינו הסכם אחיד כהגדרתו בחוק החוזים האחידים התשמ"ג - 1982 (להלן: חוק החוזים האחידים) וכי ככזה כולל ההסכם תנאים מקפחים שדינם להיבטל, ובכלל זה סעיף 10(ב) להסכם שעניינו תקופת ההסכם, משכך טענו הנתבעים כי תקופת ההסכם הסתיימה.

4.      הנתבעים הוסיפו וטענו כי סכום דמי הניהול הינו גבוה ומופרז ולא קיבלו מענה לפניותיהם, מה גם שהתובעת לא פעלה כמתחייב מסעיף 7(א) להסכם אלא המציאה לנתבעים בתחילת כל שנה הודעה בכתב בדבר הסכום המשוער של הוצאות האחזקה בצירוף דמי הניהול.

5.      הנתבעים טענו כי הנוסחה לפיה דמי הניהול נגזרים מסכום הוצאות האחזקה, מעמידים את התובעת מלכתחילה במצב של ניגוד עניינים שכן לתובעת אין כל אינטרס להקטין את הוצאות האחזקה.

6.      עד כאן עיקר טענות בעלי הדין.

ד.         המחלקות

1.      הפלוגתאות הצריכות להכרעה בתובענה זו הינן כדלקמן: